聚变2018|成都写字楼市场能否U型反转?

历经四年多颓势,成都写字楼市场在2017年上演绝地反击——

这一年,甲级写字楼租金首次企稳回升,空置率降至新低。

这一年,写字楼市场颠覆与创新并存:南延线进一步成熟,写字楼“双核”发展格局成型;保险、产业资本等新玩家入局,大宗交易频繁;共享办公颠覆传统租赁模式……

新市场、新格局、新玩家、新玩法……经历2017年“变”字诀之后,2018年的写字楼市场何去何从?面对新形势,求稳还是求变?引领还是被裹挟?“住宅春天”之后能否迎来“写字楼春天”?都成为业内思考的问题。

3月20日,三圣乡春意盎然,午后的阳光微醺,在摩根中心举办的2018春季沙龙茶会上,来自成都商业领域的运营商、居间商、研究机构、一线招商人员等十余位行业精英,围绕上述问题展开了讨论。

聚变2018|成都写字楼市场能否U型反转?

1、市场触底回暖,是否意味着写字楼的“春天”来临?

世邦魏理仕的报告显示,2017年,成都写字楼市场企稳回升,甲级写字楼空置率下降到33.4%,同时租金出现了四年来首次回升。另一方面,大宗交易频繁,写字楼投资价值正在得到市场认可。市场似乎正滑向U型结构的右侧,但这是否意味着写字楼的春天到了呢?

成都广联置业副总经理何善方表示,从房地产市场整体来看,随着国家政策转向,目前住宅行情已过,商铺存量过大,机会不明朗。相比而言,写字楼明显走出一波回暖行情。他以摩根中心为例:2017年以来,摩根中心租赁表现创历史最佳,出租率最高达到95%,至今维持在90%以上。

在中原工商铺写字楼部总经理康兵看来,经过四年多的调整,成都写字楼去库存已经完成得差不多了。据他介绍,目前大成都办公物业未消化存量约在330万平米,扣除SOHO、loft等形态,写字楼约在100万平米左右,相比前几年大幅下降。而随着自持型写字楼越来越多,销售型物业日渐减少,未来的写字楼的整体库存增量比较稳定。

康兵同时介绍,四川中原监控的100栋写字楼租金走势显示,南延线不少写字楼租金去年出现了不低于15%的涨幅。天府四街某写字楼去年底租金100元/平米/月,今年开年已经涨到120元/平米/月。“写字楼可能会有一波‘住宅潮’。”康兵判断。

成都写字楼信息网总经理李东则认为,成都写字楼目前正处于一个投资窗口期。他说,住宅价格大幅上涨,对商用物业带来正面利好;另一方面,从投资回报率来看,近几年虽然写字楼的价格涨幅不大,但是优质写字楼回报率可以稳定在8%;同时,成都去年新增11万高学历人才,增量人口将为写字楼发展提供极大的动力。

聚变2018|成都写字楼市场能否U型反转?

(写字楼空置率将不断下滑 来自世邦魏理仕)

2、三大甲写集体入市,热点会不会转向传统CBD?

上述世邦魏理仕报告显示,2017年,南延线甲级写字楼的存量达到138万方,超过核心商务区130万平米的存量;同期,南延线贡献了全年新增租赁的三分之二。据此,世邦魏理仕认为,写字楼市场双核格局发展成型。

南延线正式与核心商务区并列,既反映了成都写字楼市场百花齐放的局面,也对核心商务区提出了挑战。在成都加码南拓的政策指引下,主城区写字楼还有机会么?

何善方表示,成都建设国家中心城市,将为商务楼宇赋能,办公需求将持续释放。“南延线与传统商务区并非你死我活、而是共荣共生的局面。”对比一线城市可以发现,目前北京甲级写字楼存量超过1000万平米,上海740万平米,广州也有近500万平米,而目前成都甲写总存量约300万平米,可见成都的市场容纳空间还很大。

资料显示,2018年,成都传统商务区将迎来领地中心、睿东中心和西部国际金融中心等甲级写字楼入市。“这些高品质项目有望带动传统CBD迎来一波硬件升级和租金抬升,带动核心商务区重回热点。”何善方预测。

反观南延线,写字楼主要集中在高新区和天府新区,天府新区以总部商务区为主,普通开发商和办公企业难以介入;而高新区经过20余年发展,项目几乎都建成投用,存量时代即将到来。而主城区未来还将迎来攀成钢和东客站两大片区合计百万方写字楼供应,将成为新的写字楼增长点。不少与会嘉宾都表示,南延线的高潮已经过了。

3、共享办公成网红,传统写字楼运营商该跟进还是坚守?

2015年以来,依托双创效应和中小科技企业快速发展,第三方办公运营空间进入快速扩张期。至2017年底,成都第三方办公运营品牌26家,全年甲级写字楼租赁面积接近10万平米,占总吸纳量的14%,预计未来还将攀升,且租金普遍高于同地段同品质物业甚至同项目其他楼层。

分析共享办公的运营方式,也成为此次沙龙探讨的一个重要内容。

成都空间家城市总经理叶肇锋表示,写字楼运营经过1.0拼地段,2.0拼硬件,如今进入3.0拼服务阶段,共享办公的以客户为主的服务模式值得借鉴。“开发商能投几十亿建楼,资金、资源、经验都比这些三方企业丰富,凭什么租金就拼不过?!”

何善方反思,这跟开发商的甲方思维有关,“作为开发商,我觉得我自己和不少同行一直沉浸在以自我为中心的错误中,不尊重市场,现在市场让我们得到了教训。”作为摩根中心操盘人,何善方强调,摩根中心一直在要求物业人员,将服务打入企业办公空间中去,而不仅限于传统的公共空间租用,从而为企业创造更为精准化的个性服务。

恒源诚地产总经理徐雪梅介绍,从市场反馈看,如今中小企业居多,他们的办公第一需求是便利,倾向于拎包入住的轻资产办公,不少三方运营商能在15天内完成整套的定制装修方案,这对中小企业主非常有打动力。

“传统写字楼应该以客户角度思考客户需求,研发一些衍生服务,比如装修、金融、订飞机票等一揽子服务,让客户参与,提升客户的黏性。”成都空间家运营总监肖霜建议。

宏易居房地产总经理尹洪明则建议,传统写字楼运营商应该转变甲方态度,而变成切切实实的服务商。“细节体现态度,跟共享办公的工作人员打交道非常舒服,这是因为他们从一开始就建立起整套的服务标准,而传统写字楼运营方总是一副高高在上的态度。所以我觉得,传统写字楼运营方应该切实提升物业服务人员的水平,建立起统一规范的行业服务标准。”

“凝聚圈层智慧,共话商业运营”,本次沙龙活动由摩根中心牵头举办,旨在搭建行业互动交流平台,共话商业运营之道。包括中原地产、悍尊房地产、宏易居房地产、恒源诚房产、锐存房地产、好楼在线、全策机构、亿诚源房产、剩者房产、世邦魏理仕、空间家、仲量联行、写字楼信息网等业内机构代表参与。

与会嘉宾纷纷表示,摩根中心搭建的这个交流平台,轻松而有意义。既为老友们提供了闲话旧事的契机,也能够分享行业信息,共谋商业运营之道,对于行业发展具备积极意义,希望能够形成常态化。

聚变2018|成都写字楼市场能否U型反转?

(摩根中心五星级入户大堂)

据了解,作为老牌甲级写字楼,摩根中心居安思危,运营七年来不断求变、求新,积极应对市场变化,出租率一直保持在高位。百尺竿头更进一步,目前,摩根中心正在进行外围形象升级,提升入驻企业软实力;同时,新型的智能化门禁系统将于4月启动。本次沙龙碰撞出的新思路、新想法,有望在不远的将来落实到具体的运营中。

一年之计在于春。对写字楼市场而言,2018年会是一个新时代的开端吗?我们拭目以待。

  • 编辑推荐
四川日报网络传媒发展有限公司版权所有 未经书面授权 不得复制或建立镜像

Copyright ©2000-2018 SICHUANDAILY NETWORK MEDIA DEVELOPMENT CO., LTD. All rights reserved.